Три публикации сошлись. Сначала статья Варламова про дом-… в Петербурге. Затем проект Самолет-девелопмента, где строится многоэтажный квартал в чистом поле с примером дома из 705 однокомнатных квартир (страница 7, дом 2). Семьсот пять квартир, и все однокомнатые. Гвоздем выступил Коммерсант со статьей “Здравствуй, гетто“.

Все эти новости про тяжелое наследие советской градостроительной/ архитектурной школы, когда застройка квартала несистемная (посмотрите на кошмар Москва-Сити или Южного Бутово). Когда район становится обитаемым островом на несколько десятков тысяч людей, но сидящем на въезде-выезде в две автополосы. Когда экономической жизни в нем нет, ни по заработку, ни на потратить.

Почему так происходит? Что из этого выйдет через десять лет? Как исправлять?

Половину своей жизни я прожил в пяти регионах России и Украины. Половину в метрополиях России и США. Собрав порядка пятнадцати переездов, прокомментирую на своих наблюдениях. Вы никогда не задумывались, что плотность населения в Бруклине (Нью-Йорк) выше плотности населения в Москве (в пределах МКАД)? При этом в Бруклине доминирует застройка типа двух-трехэтажных таунхаусов стенка к стенке, а в Москве многоэтажки. Поэтому аргументация, что высотная застройка позволяет по городу целиком добиваться большей плотности населения, по факту не работает. Это неправда, в которую верят.

Почему так происходит?

Почему тогда многоэтажная застройка выигрывает и Москва остается редким в мире городом, где этажность от центра к окраинам растет, а в Мытищах, Реутове, Одинцово даже превышает столичную? Потому, что себестоимость строительства многоэтажки резко ниже. Первый барьер – землеотвод нужен меньше. Второй барьер – вся инфраструктура от дорог, до электричества также проще. Третье соображение – эффект масштаба существенный. Рецепт получается простой:

• Отсутствие градостроительной политики с ограничением высотности (как в Нью-Йорке, где нужно выкупать воздух над соседями) или zoning laws.
• Борьба за себестоимость строительства, когда выбирается наиболее максимизирующая выручку на заданную территорию застройка.
• Продолжающаяся урбанизация Подмосковья, когда продажа двухкомнатной квартиры в регионе позволяет приобрести однокомнатную за МКАД.

На выходе мы получаем то, что Коммерсант метко назвал “гетто”. Этот опыт в мире уже проходили, такие районы заранее запрограммированы на проблемы.

Что из этого выйдет через десять лет?

Проблемы. Преступность, низкая социализация, бедность. Текущий подход максимальных метров по доступной цене решает текущие проблемы наличия места проживания, но закладывает мины, следующего типа:

• Жизнь в нечеловеческих условиях уничтожает человеческие качества. Войны за парковки. Временность проживания. Невозможность занять детей в районе, в котором еще не поднялась инфраструктура клубов, кружков и площадок. На выходе преступность.
• Матери не могут работать. Из района не выедешь, няню не наймешь, бабушку в однушку не подселишь. Мама становится автоматически домохозяйкой, отец дома бывает только с 22 до 6. То есть данная модель автоматом снижает вовлечение женщин в рабочую силу, что обедняет и семьи и экономику в целом.
• Поскольку, покупка квартиры в таком районе делается от невозможности удвоить-утроить сумму и поселиться в более человеческих условиях, то она является покупкой от бедности. Если посмотреть, сколько стоит на своей машине выбираться из такого района, в часах и в деньгах, то видно, что выбор такого жилья является следствием дорогой ипотеки.

На выходе мы получаем “подарок” своим детям в стиле “хотели как лучше, получили как всегда” в виде темпоральных отрицательных экстерналий. Или, другими словами, ставка кредита такая высокая, что будущее становится неважным, по отношению к настоящему.

Как исправлять?

Нужно и градостроительные нормы менять, и с экономикой работать. Просто регулированием исправить ситуацию не получится, так как будут подбираться обходные решения:

• Для средней высотности зачтут соседний участок.
• По инфраструктуре увеличение дорог скомпенсируют качеством.
• Парком назовут площадки с тремя деревьями и одними качелями.

Потребуется работать с экономикой. Как происходит джентрификация районов? Это модность, качество и стоимость жилья. Сколько будет стоить жилье в многоэтажках в чистом поле без экономической жизни в них через десять лет? Ответ на этот вопрос появляется уже сейчас в виде просадки продаж на десятки процентов. Ликвидность подобного жилья низкая. Если смотреть с позиций сохранения капитала семьи, то покупка подобной квартиры не является чем-то масштабным, что можно передать детям. Коммерсант и отмечает, что данные квартиры покупаются на несколько лет, в расчете переехать в лучший район. Это чистый экономический убыток для семьи и для страны. Мы не настолько богатая страна, чтобы разбрасываться капиталом, замораживая его в таком виде.

Подобное жилье не будет иметь сильного вторичного рынка. Удешевление ипотеки вслед за падением инфляции с наращиванием объемов ипотечных кредитов – поменяет требования к качеству жилья.

Есть еще момент – налоги на недвижимость являются важным муниципальным доходом в развитых экономиках. С подобного жилья налогов много не снимешь, что разоружает местные бюджеты. Рано или поздно станет понятно, что невыгодно строить такое жилье и в бюджетных целях.

Общий вывод: ждем очередных банкротств высотных застройщиков; рассчитываем на смену законодательства; надеемся, что геттоизация как мегатренд сломается, и у нас не будет фавел Рио в микрорайонах Подмосковья.

Еще вывод: село едет в уездный город, уездный город едет в региональный город, региональный едет в пригороды метрополий. Россия проходила и будет дальше проходить этот путь. Мы говорим, что урбанизация в Китае и Индии это мегатренд – на самом деле, урбанизация в России идет дальше, когда малые города сжимаются за счет бегства молодежи за экономикой. Просто теперь малые города – это до полумиллиона жителей. Поэтому попытка сделать малый город в виде микрорайона на съезде с шоссе – это против мегатренда урбанизации.

По данной тематике из стратоновостей можно еще прочитать:
Города будущего вместо стран и Соединенные Острова Америки.
Сколько мы платим налогов. Аузан. Новый НДФЛ.
Цена собственной крыши.