Новость недели: Цена собственной крыши.

Сегодня на Интерфаксе интервью Владимира Верхошинского по ипотеке. Предела по ипотеке действительно в России еще не достигнуто. Потому что ставки достаточно высокие. Теперь поразмышляем, как будет выглядеть рынок недвижимости, если ставки будут ниже? Крыша над головой станет еще дороже. Чем ниже ставка, тем дороже недвижимость (не забывая и про другие факторы также). Соответственно, смотрим вчерашнюю статью по стоимости недвижимости по 25 агломерациям США. Из которой следует, что при ипотеке в 3.5% можно приобрести недвижимость приблизительно на пять годовых зарплат. На данную таблицу можно смотреть с трех сторон и сделать выводы для России.

Первое. В ней подразумевается, что 25-30% зарплаты (до уплаты подоходного налога) будет уходить на оплату кредита. Это практически эквивалентно тому, что в России (до 50% после уплаты подоходного налога). Вывод для России: за счет возможности брать кредит больше резерва роста стоимости недвижимости уже нет.

Второе. В таблице видно, что в городах типа Лос-Анджелеса, Сан-Диего и Сан-Франциско средний класс не в состоянии обеспечить себе собственную крышу над головой. Только арендную. Это означает, что среднего класса больше не существует в агломерациях, притягивающих население. Для России коэффициент доступности жилья составляет 4.0. В Москве показатель на уровне США — 5.0. То есть в столице уже нет резерва по росту стоимости жилья.

Третье. Ставка 3.5% в США и 10+% в России означает, что процентные платежи занимают в наших выплатах по ипотеке около половины (зависит от срока). Напрашивается, что за счет усилий ЦБ РФ по снижению инфляции ставки снизятся. Что это означает? Грубо, что если ставки по ипотеке снизятся до 6-7%, то недвижимость подорожает в полтора раза. Потому что коэффициент доступности относительно стабилен, а стоимость денег и стоимость квартир обратно пропорциональна.

Вывод другими словами: стоимость недвижимости есть функция зарплат по региону и ставок на ипотеку. Пока ставки по кредитам 10+%, то недвижимость дорожать не сможет, она уже дорогая.

PS. Москва — это Сан-Франциско (аренда — это нормально).